物業稅 | 租金收入報稅及顧問 | 深藍會計師
由AFRC註冊執業會計師提供專業物業稅合規、租金收入報稅及稅務顧問服務，超過15年經驗。
物業稅服務
香港物業稅受《稅務條例》（第112章第II部）規管，按物業應評稅淨值的15%標準稅率向香港土地或建築物的業主徵收。與利得稅不同，物業稅的扣減項目非常有限，且獨立於其他稅項評定。
深藍會計師有限公司提供全面物業稅合規及顧問服務，協助業主、房東及企業投資者準確及時地履行香港物業稅義務。我們的AFRC註冊會計師團隊在處理複雜物業稅事務方面經驗豐富，包括物業稅與利得稅選擇、稅務局查詢及跨境物業投資架構。
我們的物業稅服務
物業稅報稅
- 物業稅報稅表編製及提交（BIR57 — 物業稅報稅表）適用於個人及公司物業業主
- 應評稅淨值計算 — 準確計算扣除業主繳付差餉及無法收回租金後的應評稅值
- 租金收入核對 — 核對物業稅報稅表、利得稅報稅表及經審計財務報表中的租金收入申報
- 多物業組合管理 — 為擁有多個出租物業的業主制定綜合申報策略
- 及時申報提醒 — 確保在一個月期限內提交報稅表，避免罰款及估算評稅
物業稅與利得稅選擇
如公司擁有出租物業，租金收入可能須繳納物業稅或利得稅。根據《稅務條例》第25(1)條，公司業主可選擇將租金收入納入利得稅計算，而非另行評定物業稅。當物業有按揭貸款時，此選擇通常更為有利，因為按揭利息在利得稅下可扣減，但在物業稅下則不可。
我們協助客戶：
- 選擇可行性分析 — 評估第25(1)條選擇是否對您的具體情況有利
- 選擇申請提交 — 在規定時限內編製並向稅務局提交正式選擇通知
- 持續合規 — 管理收入來源多樣化的公司的物業稅與利得稅之間的相互作用
租金收入合規
- 租賃協議審查 — 審查租約以識別潛在稅務影響，確保正確預扣及申報
- 應收租金追蹤 — 就租金收入的會計處理提供建議，包括租賃保證金、頂手費及服務費
- 壞賬申索 — 編製及提交無法收回租金的申索，以減少物業稅負債
- 差餉及政府收費 — 正確分配業主與租客之間的差餉，以作稅務扣減用途
- 部分期間評稅 — 處理在評稅年度內買入、賣出或出租物業的物業稅
稅務局查詢及稅務爭議
我們作為您的授權稅務代表，處理與稅務局的所有往來，包括：
- 處理稅務局有關物業稅報稅表及租金收入申報的查詢信件
- 就物業稅評稅及估算評稅擬備回覆
- 就過高的物業稅評稅提出反對
- 在稅務局有關物業持有的實地審核及調查中代表您
- 申請暫繳物業稅暫緩繳納
物業稅稅率及計算
香港物業稅按應評稅淨值的標準稅率15%徵收。計算公式如下：
應評稅淨值 = [實際收取租金 − (業主繳付差餉)] × 80% − 無法收回租金（壞賬）
20%法定扣減（即扣除差餉後淨租金的80%）旨在涵蓋維修及其他支出。不允許進一步扣減。
| 項目 | 金額（港元） |
|---|---|
| 每月收取租金 | 50,000 |
| 年租金（50,000港元 × 12） | 600,000 |
| 減：業主繳付差餉 | (24,000) |
| 扣除差餉後淨租金 | 576,000 |
| 減：20%法定扣減 | (115,200) |
| 應評稅淨值 | 460,800 |
| 物業稅 @ 15% | 69,120 |
註：如物業由公司擁有且租金收入亦須繳納利得稅，已繳納的物業稅可從利得稅負債中扣除，或公司可根據第25(1)條選擇將租金收入僅納入利得稅計算。
為何選擇深藍會計師處理物業稅？
- AFRC註冊會計師事務所（註冊編號M0307）— 所有稅務服務均由持有執業證書的註冊會計師監督
- 超過15年經驗 — 自2008年成立，服務數百名業主，涵蓋個人房東至企業物業投資者
- 前四大會計師行專業知識 — 我們的董事帶來國際領先會計師行的最佳實務經驗
- 物業稅專家 — 深入了解香港物業稅合規、第25(1)條選擇及稅務局查詢處理
- 主動稅務策劃 — 我們通過適當架構及選擇識別減少物業稅負債的機會
- 一站式服務 — 從租金收入記賬到物業稅申報及爭議解決，我們涵蓋您的完整合規週期
常見問題
香港物業稅稅率是多少？
香港物業稅按物業應評稅淨值的標準稅率15%徵收。應評稅淨值按實際收取租金的80%計算（扣除業主繳付的差餉後），再扣除無法收回的壞賬。不允許扣除維修、按揭利息或其他開支。
誰需要繳納香港物業稅？
任何在香港擁有土地或建築物並收取租金收入的業主均須繳納物業稅。個人業主的租金收入主要須繳納物業稅。公司業主的租金收入一般須繳納利得稅，已繳納的物業稅可從利得稅中扣除或抵銷。
如公司已繳納利得稅，是否可免繳物業稅？
可以。如租金收入已計入公司的應評稅利潤，已繳納的物業稅可從利得稅評稅中扣除。或者，公司業主可根據《稅務條例》第25(1)條選擇將租金收入納入利得稅計算，而非另行評定物業稅。
物業稅可扣減哪些項目？
物業稅的扣減項目限於：(1) 差餉（業主繳付，非租客繳付），及 (2) 無法收回的壞賬（已評定但業主未收到的租金）。不允許扣除維修保養、按揭利息、保險費、管理費或任何其他支出。這是與利得稅的主要分別，利得稅允許全額扣減各類支出。
物業稅報稅表何時到期？
稅務局每年約4月1日發出物業稅報稅表（BIR57）。報稅表須在發出後一個月內提交。與利得稅不同，物業稅報稅表一般沒有批量延期計劃。逾期提交可能導致罰款及稅務局發出估算評稅。強烈建議及早聘請稅務代表。
物業稅與租金收入的利得稅有何分別？
個人業主按物業應評稅淨值的15%繳納物業稅，扣減項目有限。公司業主按兩級制稅率（首200萬港元8.25%，其後16.5%）就租金收入繳納利得稅，可扣除所有業務開支包括按揭利息及維修費。公司業主可根據第25(1)條選擇將租金收入納入利得稅計算，當有大量可扣減支出時通常更為有利。