物业税 | 租金收入报税及顾问 | 深蓝会计师
由AFRC注册执业会计师提供专业物业税合规、租金收入报税及税务顾问服务，超过15年经验。
物业税服务
香港物业税受《税务条例》（第112章第II部）规管，按物业应评税净值的15%标准税率向香港土地或建筑物的业主征收。与利得税不同，物业税的扣减项目非常有限，且独立于其他税项评定。
深蓝会计师有限公司提供全面物业税合规及顾问服务，协助业主、房东及企业投资者准确及时地履行香港物业税义务。我们的AFRC注册会计师团队在处理复杂物业税事务方面经验丰富，包括物业税与利得税选择、税务局查询及跨境物业投资架构。
我们的物业税服务
物业税报税
- 物业税报税表编制及提交（BIR57 — 物业税报税表）适用于个人及公司物业业主
- 应评税净值计算 — 准确计算扣除业主缴付差饷及无法收回租金后的应评税值
- 租金收入核对 — 核对物业税报税表、利得税报税表及经审计财务报表中的租金收入申报
- 多物业组合管理 — 为拥有多个出租物业的业主制定综合申报策略
- 及时申报提醒 — 确保在一个月期限内提交报税表，避免罚款及估算评税
物业税与利得税选择
如公司拥有出租物业，租金收入可能须缴纳物业税或利得税。根据《税务条例》第25(1)条，公司业主可选择将租金收入纳入利得税计算，而非另行评定物业税。当物业有按揭贷款时，此选择通常更为有利，因为按揭利息在利得税下可扣减，但在物业税下则不可。
我们协助客户：
- 选择可行性分析 — 评估第25(1)条选择是否对您的具体情况有利
- 选择申请提交 — 在规定时限内编制并向税务局提交正式选择通知
- 持续合规 — 管理收入来源多样化的公司的物业税与利得税之间的相互作用
租金收入合规
- 租赁协议审查 — 审查租约以识别潜在税务影响，确保正确预扣及申报
- 应收租金追踪 — 就租金收入的会计处理提供建议，包括租赁保证金、顶手费及服务费
- 坏账申索 — 编制及提交无法收回租金的申索，以减少物业税负债
- 差饷及政府收费 — 正确分配业主与租客之间的差饷，以作税务扣减用途
- 部分期间评税 — 处理在评税年度内买入、卖出或出租物业的物业税
税务局查询及税务争议
我们作为您的授权税务代表，处理与税务局的所有往来，包括：
- 处理税务局有关物业税报税表及租金收入申报的查询信件
- 就物业税评税及估算评税拟备回复
- 就过高的物业税评税提出反对
- 在税务局有关物业持有的实地审核及调查中代表您
- 申请暂缴物业税暂缓缴纳
物业税税率及计算
香港物业税按应评税净值的标准税率15%征收。计算公式如下：
应评税净值 = [实际收取租金 − (业主缴付差饷)] × 80% − 无法收回租金（坏账）
20%法定扣减（即扣除差饷后净租金的80%）旨在涵盖维修及其他支出。不允许进一步扣减。
| 项目 | 金额（港元） |
|---|---|
| 每月收取租金 | 50,000 |
| 年租金（50,000港元 × 12） | 600,000 |
| 减：业主缴付差饷 | (24,000) |
| 扣除差饷后净租金 | 576,000 |
| 减：20%法定扣减 | (115,200) |
| 应评税净值 | 460,800 |
| 物业税 @ 15% | 69,120 |
注：如物业由公司拥有且租金收入亦须缴纳利得税，已缴纳的物业税可从利得税负债中扣除，或公司可根据第25(1)条选择将租金收入仅纳入利得税计算。
为何选择深蓝会计师处理物业税？
- AFRC注册会计师事务所（注册编号M0307）— 所有税务服务均由持有执业证书的注册会计师监督
- 超过15年经验 — 自2008年成立，服务数百名业主，涵盖个人房东至企业物业投资者
- 前四大会计师行专业知识 — 我们的董事带来国际领先会计师行的最佳实务经验
- 物业税专家 — 深入了解香港物业税合规、第25(1)条选择及税务局查询处理
- 主动税务策划 — 我们通过适当架构及选择识别减少物业税负债的机会
- 一站式服务 — 从租金收入记账到物业税申报及争议解决，我们涵盖您的完整合规周期
常见问题
香港物业税税率是多少？
香港物业税按物业应评税净值的标准税率15%征收。应评税净值按实际收取租金的80%计算（扣除业主缴付的差饷后），再扣除无法收回的坏账。不允许扣除维修、按揭利息或其他开支。
谁需要缴纳香港物业税？
任何在香港拥有土地或建筑物并收取租金收入的业主均须缴纳物业税。个人业主的租金收入主要须缴纳物业税。公司业主的租金收入一般须缴纳利得税，已缴纳的物业税可从利得税中扣除或抵销。
如公司已缴纳利得税，是否可免缴物业税？
可以。如租金收入已计入公司的应评税利润，已缴纳的物业税可从利得税评税中扣除。或者，公司业主可根据《税务条例》第25(1)条选择将租金收入纳入利得税计算，而非另行评定物业税。
物业税可扣减哪些项目？
物业税的扣减项目限于：(1) 差饷（业主缴付，非租客缴付），及 (2) 无法收回的坏账（已评定但业主未收到的租金）。不允许扣除维修保养、按揭利息、保险费、管理费或任何其他支出。这是与利得税的主要分别，利得税允许全额扣减各类支出。
物业税报税表何时到期？
税务局每年约4月1日发出物业税报税表（BIR57）。报税表须在发出后一个月内提交。与利得税不同，物业税报税表一般没有批量延期计划。逾期提交可能导致罚款及税务局发出估算评税。强烈建议及早聘请税务代表。
物业税与租金收入的利得税有何分别？
个人业主按物业应评税净值的15%缴纳物业税，扣减项目有限。公司业主按两级制税率（首200万港元8.25%，其后16.5%）就租金收入缴纳利得税，可扣除所有业务开支包括按揭利息及维修费。公司业主可根据第25(1)条选择将租金收入纳入利得税计算，当有大量可扣减支出时通常更为有利。